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16- D- 0249
201 6 年
6 月
2 8 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
森ビ
ル
株式会社
（
証券コ
ー
ド
：
−）
【据置】
長期発行体格付
Ａ
格付の見通し
安定的
債券格付
Ａ
優先株式格付
ＢＢＢ＋
発行登録債予備格付
Ａ
■
格付事由
(1)
不動産デベロッパーの大手。オフィスビル、商業施設、賃貸住宅、文化施設などが融合した市街地再開発
事業ではパイオニア的存在であり、卓越した競争力を有している。中でも「アークヒルズ」
、
「六本木ヒル
ズ」
、
「虎ノ門ヒルズ」などのヒルズシリーズのブランド認知度は極めて高い。赤坂、六本木、虎ノ門など
港区を中心に事業を展開しているが、海外でも中国上海市で超高層ビル「上海環球金融中心」などエリア
を代表するプロジェクトを手がけている。また、
「虎ノ門一丁目地区」など当社が関わる複数のプロジェ
クトが東京圏国家戦略特区の都市再生プロジェクトに指定されている。
(2)
収益は引き続き順調に推移している。営業利益は
16/ 3
期まで
3
期連続過去最高益を更新した。国内外に
おいて安定した賃貸事業収益が堅調であり、全社収益を下支えしている。当面新規物件の大きな寄与はな
いとはいえ、現在の収益水準を維持すると想定される。財務構成についても安定した推移をみせている。
今後、新規開発投資を進めるものの、当社の財務健全性に対する意識は高く、現在の財務構成は維持され
るとみられる。以上を勘案し、格付を据え置き、見通しを安定的とした。
(3)
16/ 3
期営業利益は
688
億円（前期比
10％増）となった。住宅分譲戸数の減少により分譲事業の収益は減
少したものの、主力の賃貸事業がけん引役になったことに加え、海外事業、施設運営事業も増益に貢献し
た。17/ 3
期営業利益は
590
億円（前期比
14％減）となる見通し。新規分譲住宅の竣工や稼働物件などの
売却予定がないため、減益となるものの、比較的高水準を維持できる見込みである。引き続き、オフィス
ビルや賃貸住宅の稼働率が高い上、既存賃料の上昇も想定されることから賃貸事業が下支えすると考えら
れる。
(4)
財務構成では、16/ 3 期末自己資本比率 25. 3％（前期末 26. 2％）
、ネット D/ E
レシオ 1. 80 倍（同 1.81 倍）
であるなど、おおむね安定した推移となっており、当面その水準を維持可能とみている。純利益蓄積によ
る自己資本の拡充が進んでいる上、保有資産の含み益を勘案すると、財務バッファーの厚みは増している。
今後、虎ノ門ヒルズエリアで新規 3 プロジェクトへの投資が拡大する中で、引き続き資産売却による資金
回収とそれら投資とのバランスを図ることで財務構成を維持できるか注目している。
(5)
なお、16
年
7
月に第三種優先株式の取得・消却が行われる予定である。取得に対する代替証券の発行は、
J C R
が第三種優先株式発行時に想定していたものではないが、これまでの自己資本の拡充状況、第三者割
当増資の内容などを踏まえれば、シニア債権者の利益を大きく損なうものではないと、J C R
ではみている。
（担当）窪田
幹也・里川
武
■
格付対象
発行体：森ビル株式会社
【据置】
対象 格付 見通し
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対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 5 回無担保社債（社債間限定同順 位特約付）
150 億円 2011 年 8 月 2 日 2016 年 8 月 2 日 1. 23% A
第 7 回無担保社債（社債間限定同順 位特約付）
40 億円 2011 年 11 月 9 日 2018 年 11 月 9 日 1. 66% A
第 9 回無担保社債（社債間限定同順 位特約付）
200 億円 2012 年 8 月 7 日 2016 年 8 月 5 日 0. 94% A
第 10 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
130 億円 2012 年 11 月 1 日 2017 年 10 月 31 日 0. 97% A
第 11 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
200 億円 2013 年 8 月 14 日 2019 年 8 月 14 日 0. 91% A
第 12 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
100 億円 2013 年 11 月 5 日 2020 年 11 月 5 日 0. 80% A
第 13 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
100 億円 2014 年 5 月 19 日 2020 年 5 月 19 日 0. 466% A
第 14 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
130 億円 2014 年 8 月 14 日 2024 年 8 月 14 日 0. 861% A
第 15 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
100 億円 2015 年 2 月 13 日 2025 年 2 月 13 日 0. 784% A
第 16 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
100 億円 2015 年 5 月 1 日 2027 年 4 月 30 日 1. 002% A
第 17 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
100 億円 2015 年 8 月 13 日 2021 年 8 月 13 日 0. 523% A
第 18 回無担保社債（社債間限定同 順位特約付）
100 億円 2016 年 4 月 26 日 2031 年 4 月 25 日 0. 800% A
対象 発行額 発行日 償還期日 優先配当率 格付
第三種優先株式 700 億円 2013 年 7 月 29 日 定めなし （注） BBB+ (注) 普通株主に先立ち、下記の優先期末配当年率、優先中間配当年率に基づき優先期末配当、優先中間配当を行う。
発行日から約 5 年後に実質 1.2％のステップアップ。優先期末配当年率、優先中間配当年率の上限は 10％
優先期末配当年率 ： 18 年 3 月 31 日終了までの各事業年度に係る優先期末配当金 ユーロ円 L IBOR（6 ヵ月物）＋2. 5％ ： 19 年 3 月 31 日終了以降の各事業年度に係る優先期末配当金 ユーロ円 L IBOR（6 ヵ月物）＋3. 7％ 優先中間配当年率 ： 14 年3 月31 日終了の事業年度に係る優先中間配当金 ユーロ円L IBOR（2 ヵ月物）及びユーロ円
L IBOR（3 ヵ月物）を日割線形按分して求めた利率＋2. 5％
： 15 年 3 月 31 日終了の事業年度から 18 年 3 月 31 日終了の事業年度までの各事業年度に係る優先中 間配当金 ユーロ円 L IBOR（6 ヵ月物）＋2. 5％
： 19 年 3 月 31 日終了の事業年度に係る優先中間配当金
・18 年 4 月 1 日から同年 8 月 31 日までに係る優先中間配当金 ユーロ円 L IBOR（3 ヵ月物）及びユ ーロ円 L IBOR（6 ヵ月物）を日割線形按分して求めた利率＋2.5％
・18年9月1日から同年 9月 30日までに係る優先中間配当金 ユーロ円L IBOR（1ヵ月物）＋ 3.7％
： 20 年 3 月 31 日終了以降の各事業年度に係る優先中間配当金 ユーロ円 L IBOR（6 ヵ月物）＋3. 7％
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
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格付提供方針に基づく
その他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2016 年 6 月 24 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：島田 卓郎
主任格付アナリスト：窪田 幹也
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本 件 信 用 格 付の 付 与 にか か る方 法 の 概 要 は、 J C R の ホ ー ムペ ー ジ （ http:/ / www. jcr. co. jp） の 「 格 付 方針 等 」 に 、
「コーポレート等の信用格付方法」（2014 年 11 月 7 日）、「不動産」（2011 年 7 月 13 日）、「ハイブリッド証券の格付
について」（2012 年 9 月 10 日）として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） 森ビル株式会社
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
なお、本件優先株につき、優先配当の支払停止が生じた場合、当該支払停止は「債務不履行」に当たらないが、
ある事業年度に係る優先配当金が、発行要項に定められた優先配当金の額をもって、翌事業年度の末日(毎年 3 月 31
日)までに優先株主(または優先登録株式質権者)に支払われない場合、J C R では債務不履行の場合と同じ「D」記号を
付与することとしている。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には 当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
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